Longtemps plébiscité par les Français, le secteur des biens et produits immobiliers a été largement malmené par la crise de la Covid-19, passant d’un repère stable et solide à un marché contrasté.

Plusieurs changements profonds devraient s’opérer dans les mois à venir.

Du côté des biens immobiliers

La variation est encore faible, mais la tendance à la hausse des taux de crédit est bien là et les autorités gardent le crédit immobilier sous surveillance.

Les courtiers commencent notamment à s’inquiéter des difficultés que rencontrent les primo accédants.

Le resserrement des conditions de crédit pénalise dorénavant le marché de l’investissement locatif, et les mesures liées à la crise sanitaire ne vont faire qu’amplifier le phénomène.

C’est ainsi que l’indice global de finançabilité a connu une perte de 5 points entre 2019 et 2020, et là où 73 % des dossiers étaient finançables en 2019, ils ne sont plus que 68 % en 2020.

Bien que les résidences principales semblent jusqu’alors épargnées, de plus en plus de demandes sont rejetées.

L’écart se creuse davantage selon le profil de l’emprunteur, entre les clients de nature facilement finançable (salariés du secteur privé, fonction publique, professions libérales) ou difficilement finançable (indépendants, intermittents, artisans, etc).

Du côté des acteurs en SCPI

Déclinaisons appréciées de l’investissement locatif avec gestion déléguée, les SCPI et les résidences services indiquent pour la plupart avoir bien géré la crise.

Les mesures prises semblent avoir été l’aménagement des calendriers de reports de loyers et/ou l’accord avec parcimonie de franchises de loyers en contrepartie d’un allongement de la durée du bail.

Cependant, à bien y regarder, les écarts de performance se creusent entre les différentes catégories de SCPI.

Il apparaît alors que les grandes SCPI diversifiées, celles spécialisées sur la santé (Ehpad, cliniques), celles dans la logistique (en lien avec l’e-commerce) et le résidentiel (non fiscal) ont en effet majoritairement réussi à maintenir leur marge.

En revanche, pour les SCPI axées sur l’hôtellerie, le rendement est en berne.

Faute de touristes, le taux d’occupation des établissements est faible, les rendements seront donc probablement au moins divisés par deux cette année.

Côté commerces, la situation est contrastée, sauf pour les commerces alimentaires de proximité qui se situent dans les centres-villes et dont la rentabilité n’a pas été affectée.

Côté bureaux, la zone de turbulences envisagée semble se confirmer. Les entreprises en difficulté – ou ayant réduit leur personnel – chercheront à réduire leur facture immobilière, en négociant leurs loyers ou en optant pour une surface plus petite.

Autre effet à ne pas négliger et encore difficile à quantifier : l’essor du télétravail qui pourrait, à terme, réduire le besoin de surface des sociétés.

Dans ce contexte, il apparaît que l’investissement immobilier doit être réorienté ou diminué dans les portefeuilles, et qu’une diversification des placements doit être examinée et mise en œuvre.

En matière de produits financiers, les produits structurés offrent une opportunité complémentaire à un portefeuille global.

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